Особенности купли-продажи жилых помещений

Жилое помещение – это жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

Целевой характер использования жилья не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи.

В указанный перечень могут быть включены:

• наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК РФ);
• арендаторы (ст. 617 ГК РФ);
• лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Имеются и другие ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения.

Суть этих ограничений состоит в том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ);

• в целях защиты прав покупателей помещений в многоквартирных домах необходимо требовать (кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений) предоставления документов со следующими сведениями:
  • при отсутствии товарищества собственников жилья:
    • данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;
    • сведения о залоге помещений;
    • сведения о страховании общего имущества;
  • при наличии товарищества собственников жилья в дополнение к изложенным сведениям:
    • сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих
      лет;
    • сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).